יזמים ובעל דירות רבים המתינו בקוצר רוח להחלטת הוועדה המחוזית של תל אביב באשר לתוכניות הפיתוח ברובעים 3 ו-4, המתפרשים על מרבית שטחי מרכז העיר. התקווה הייתה שההחלטה תקדם את הוודאות התכנונית באשר לאזורים הללו, אך לאחר שינויים והתנגדויות רבים, עוקרה משמעותה והאפשריות של מימושה מוטלת בספק.
ההחלטה, מהווה גרסה החמישית במספר של התכניות, מה שיוצר בלבול רב בשוק. נוסף על התנגדותו של מהנדס העיר, שההתייחסות הרווחת אליה הייתה כאל שינוי צפוי שיוכנס בוודאות לתוכנית, מה שלא ממש קרה במציאות, נוסף גם מספר עצום של התנגדויות מטעם נציגי אונסק »ו, המועצה לשימור אתרים, יזמים ובעלי מגרשים. אם מוסיפים לכך את ההחלטות השונות של הוועדות, האזורית והמחוזית, שהכניסו שינויים שונים בהתחשב בפניות הרבות, מגיעים לנושא סבוך ורב שכבות וסעיפים.
כך למשל, אחד מהבניינים ברחוב מרכזי בתל אביב היה זכאי, לפי התכנית הראשונית, לתוספת של שתי קומות מלאות וקומה חלקית, וזאת בהיקף של 230 אחוזי בנייה מכלל שטח הגג, מאחר והוא ממוקם על ציר תחבורה ראשי. על פי השינויים שבעקבות התנגדותו של מהנדס העיר, בוטלה תוספת הבנייה, ואושרה רק קומה אחת נוספת וקומת גג בשטח חלקי. לאחר הדיון בהתנגדויות פרטיות בהן נדרשה הגדלת הזכויות בצירים הראשיים, הומלץ על בניית ארבע קומות מלאות וכן קומת גג בשטח חלקי. במה שנוגע לבניין הספציפי הזה, היה אישור ראשוני לשתי קומות וחצי, בהמשך ירדה קומה אחת מהאישור ולבסוף נוספו לו שלוש קומות על התכנית ההתחלתית. לא פלא שהבלבול השורר בנושא זה רב.
לפניכם מדריך בחמישה חלקים, להבנה יסודית ופשוטה יותר של תכנית תמ »א 38 העדכנית, שיעזור לכם להתמצא בחוקים ובזכויות המגיעות לכם:
1. רובע 4 במרכז תל אביב
– הגדרת הרובע: רוב השטח המשויך לרובע 4, מצוי מחוץ לתחומי « העיר הלבנה », למעט השטח שבין רחוב דובנוב לרחוב אבן גבירול, ולרבות הרחובות וייצמן (שהוגדר כציר ראשי), נמיר, ז’בוטינסקי, פנקס, שאול המלך וארלוזורוב.
– בנייה נוספת שאושרה: ברובע זה, אושרה תוספת של קומה מלאה אחת וקומת גג חלקית, על פני שטח של עד 65% מקומה מלאה, לבניינים שגובהם המקורי אינו עולה על שש קומות.
– אישורי הריסה ובנייה: במגרש לאחר הריסה, ניתן יהיה להקים בנין חדש בן שש קומות, ועוד שתי קומות גג חלקיות, למעט אזורי בינוי נמוך שלהם הוראות אחרות, ומגרשים ששטחם עולה על 750 מ »ר, שזהים בתקנותיהם לרובע 3 (ראו בהמשך).
– צירים ראשיים: ברחובות שהוגדרו כצירים ראשיים ניתן יהיה להוסיף ולבנות עד לגובה שמונה קומות וקומת גג חלקית, הן על הבנייה הקיימת והן כחלק מהתליך הריסה ובנייה מחודשת, למעט רחוב שאול המלך, בו אין שינוי, ואפשר לבנות עד לגובה שבע קומות בתוספת קומת גג חלקית.
2. רובע 3 במרכז תל אביב
– הגדרת הרובע: מדובר ברחובות הנמצאים מצפון לארלוזורוב, למעט דיזנגוף ובן יהודה.
– בנייה נוספת שאושרה: עבור בניינים שגובהם אינו עולה על חמש קומות, אושרה בנייה של קומה אחת נוספת וכן קומת גג חלקית, שהיקפה הוא עד ל 65% משטח הקומה המלאה. בנוסף, עבור בניינים שגובהם אינו עולה על שבע קומות, תהיה זכאות לבניית שתי קומות נוספות בשטח מלאה וקומת גג אחת. בבניינים בהם קיימת דירת גג, יהיה אפשר להשלימה לקומה מלאה, וכן לבנות קומה נוספת ועליה קומת גג חלקית.
– אישורי הריסה ובנייה: בכל המגרשים ברובע, ניתן יהיה להרוס בניין ישן, ולהקים בניין חדש עד לגובה שש קומות בלבד, בתוספת קומת גג חלקית. מגרשים ששטחם עולה על 750 מ »ר, יוגבלו בדרישה לתכסית קומה העומדת על 50% משטח המגרש.
3. דיזנגוף ובן יהודה: הצירים המרכזיים ברובע 3
– הגדרת התחום: רחובות דיזנגוף ובן יהודה, כלולים, בחלקם הדרומי, באזור המוכרז כ »עיר הלבנה », ומחוצה לו בחלקם הצפוני. המידע בסעיף זה נוגע לחלקים שאינם כלולים בתחומי « העיר הלבנה ».
– בנייה נוספת שאושרה: קיימת אפשרות לבנות עד לגובה שש קומות ומעליהן קומת גג חלקית, באופן שאינו מותנה בגובה הבניין המקורי.
– אישורי הריסה ובנייה: גם תחת בניינים שמיועדים להריסה ניתן לבנות בניינים חדשים בני שש קומות, בתוספת קומת גג חלקית.
4. אזורים שהוכרזו כשייכים ל »עיר הלבנה » של אונסק »ו
– הגדרת התחום: חלקים קטנים מרובע 4 וכשני שלישים מרובע שלוש בתל אביב, לרבות אזורים מסוימים ברחובות דיזנגוף ובן יהודה.
– בנייה נוספת שאושרה: ככלל, ניתן להגיע עד לגובה של שש קומות ומעליהן קומת גג חלקית, למעט בניינים בני שתי קומות, שלהם יותר רק גובה של חמש קומות מלאות וקומת גג אחת. עם זאת, האישור הגורף הוא רק על קומה אחת נוספת ומעליה קומת גג חלקית.
– אישורי הריסה ובנייה: מגרשים ששטחם אינו עולה על 500 מ »ר, יהיו רשאים להרוס ולבנות עד לגובה של חמש קומות שמעליהן קומת גג חלקית, ואילו מגרשים גדולים יותר יאושרו להריסה ובנייה לגובה של עד שש קומות מלאות וקומת גג חלקית אחת.
– צירים ראשיים: באזורים המוגדרים שחלק מ »העיר הלבנה » של אונסק »ו ברחובות דיזנגוף ובן יהודה, וכן ברחובות הירקון ובגדה הדרומית של רחוב ארלוזורוב, תותר בנייה עד לגובה של שש קומות שמעליהן קומת גג חלקית אחת.
5. הוראות שימור
– כחלק מהוראות השימור שלהן השפעה על החלטות הוועדה המקומית, ניתנו לעירייה השפעה ושיקול דעת בנוגע לפן העיצובי של הבנייה ומידת ההתאמה לסגנון הרחוב. כחלק מכך, לא תתאפשר בנייתן של מרפסות חדשות בחזיתו של בניין קיים.
