עסקאות נדל"ן מחויבות במס על ידי שני הצדדים – הן המוכר והן הרוכש.
מיסים אלו הם מס השבח ומס הרכישה, ובעוד שמס השבח הוא לינארי ועשוי להיות נוח לחישוב,
מס הרכישה כולל מדרגות מס והבדלים בין רכישת הדירה הראשונה לשנייה.
נוסף לכל אלה, קיימים הבדלות בין דירות מגורים, דירות שאינן למגורים וקרקעות, וישנן הקלות
במיסים במקרים מסוים.
ניתן לעשות סדר בבלגן ולהסביר בדיוק כיצד מחושב מס הרכישה.
רבים טועים לחשוב שמדרגות המס עובדות באופן שברגע שמדרגת מס נחצית ויש צורך לקחת אחוז
גבוה יותר מההוצאה (או ההכנסה) כולה.
כלומר, באם מדרגת המס עומדת על 1.69 מיליון שקלים שלאחריה ייאלץ אדם לשלם מס בגובה 3.5%,
בהגיעו למדרגת המס הזו, ייאלץ לשלם 3.5% מ-1.69 מיליון שקלים.
אך זוהי טעות, וחישוב פשוט יראה שתחת תפישה זו עשויות להתקבל כמה תוצאות מוזרות.
האופן האמיתי בו מדרגות מס עובדות הוא קצת יותר מסובך.
כאשר יש שיעור מסוים עבור מדרגת מס, משמעות הדבר היא שהסכום ממנו נלקח שיעור המס במדרגת
המס הזו, הוא רק הסכום שבין מדרגת המס למדרגת המס הבאה.
במילים אחרות, אם מדרגת המס עומדת על 1.69 מיליון שקלים, 3.5% אחוזי המס יחושבו רק מהסכום
שעולה על 1.69 מיליון שקלים.
נדגים זאת כך:
מדרגת המס הראשונה עומדת על 1,696,750 שקלים.
מתחת למדרגת המס הראשונה, שיעור המס הוא 0%.
בין מדרגת המס הראשונה לשנייה, שיעור המס הוא 3.5%.
כעת נניח שהתבצעה עסקה בסך 1.69 מיליון שקלים. החישוב ייערך באופן הבא:
1,696,750 שקלים הם במדרגת המס הראשונה, ושיעור המס עבורם הוא 0%: 0= 0 × 1,696,750.
שאר הסכום נמצא במדרגת המס השנייה. שאר הסכום הוא: 99,825= 1,696,750– 1,696,750.
מסכום זה, נלקחים 3.5%: 3,493.875 = 0.035 × 99,825.
סה »כ המס שמתקבל:3,493.875 = 3,493.875 + 0.
גובה מס הרכישה
גובה מדרגות המס של מס הרכישה מתעדכן אחת לשנה, בחמישה עשר בינואר.
עם זאת, השימוש במדרגות מס הוא ערך שנותר קבוע וההבדלה בין דירה ראשונה לדירה שנייה גם היא
נשארת בעינה.
מדרגות המס עבור הדירה השנייה ואילך הן מחמירות הרבה יותר, כך מתוך מטרה לייצר תמריץ שלילי
עבור משקיעי הנדל »I בתקווה שאלו יעדיפו להניח לדירות שיירכשו בידי אלה שבאמת זקוקים להן –
וישלמו עבורן את שיעורי המס המתאימים לדירה ראשונה.
מדרגות המס עבור הדירה הראשונה הן הבאות:
מדרגה ראשונה: 0% מס רכישה עבור כל סכום בין 0 ₪ לבין 1,696,750 ₪
מדרגה שנייה: 3.5% מס רכישה עבור כל סכום בין 1,696,750 ₪ לבין 2,012,560 ₪.
מדרגה שלישית: 5% מס רכישה עבור כל סכום בין 2,012,560 ₪ לבין 5,192,150 ₪.
מדרגה רביעית: 8% מס רכישה עבור כל סכום בין 5,192,150 ₪ לבין 17,307,170 ₪
מדרגה חמישית: 10% מס רכישה עבור כל סכום מעל 17,307,170 ₪.
עבור כל דירה החל מהדירה השנייה, מאידך, ישנן רק שתי מדרגות מס:
מדרגה ראשונה: 8% מס רכישה עבור כל סכום בין 0 ₪ לבין 5,194,225 ₪.
מדרגה שנייה: 10% מס רכישה עבור כל סכום מעל 5,194,225 ₪.
החלוקה בין דירה ראשונה לדירה שנייה הוא די אינטואיטיבי באופן כללי, אך כאשר מתבוננים במקרים
מסוימים עולות תהיות לגבי מהי דירה ראשונה ומהי דירה שנייה.
לפיכך יש להצביע על המקרים בהם הדירה הנרכשת נחשבת לדירה שנייה ומתי לא.
האם הדירה שאני רוכש היא דירה ראשונה או שנייה
ישנם שני מקרים בהם אדם נחשב לבעל דירה ראשונה, ולפיכך כאשר הוא ירכוש דירה הוא יחויב במס
לדירה שנייה:
כאשר יש ברשותי דירה ראשונה: המקרה הפשוט והאינטואיטיבי ביותר, הוא כאשר יש ברשותי
דירה ראשונה.
במקרה כזה, המס שיילקח ממני על רכישת דירה נוספת (והשארת שתי הדירות בבעלותי) הוא
מה על דירה שנייה.
כאשר יש ברשות התא המשפחתי שלי דירה ראשונה: גם אם אין דירה בבעלותי, אך ישנה
דירה ראשונה בבעלות קרוב אליי בתא המשפחתי שלי, רכישת הדירה תיחשב כדירה שנייה.
לעניין זה, קרובים בתא המשפחתי שלי הם ילדים שעוד לא מלאו להם 18 שנה, ובני זוג (בהם
גם ידועים בציבור).
במקביל לכך, ישנם שני מקרים בהם הדירה נחשבת לדירה ראשונה, כאשר אחד מהם ראוי לתשומת לב
מיוחדת:
כאשר אין ברשותי דירה ראשונה: גם כן מופיע הפירוש האינטואיטיבי למשמעות « דירה
ראשונה », וכך הדירה הנרכשת נחשבת לדירה ראשונה, אם ורק אם, שני התנאים המופיעים
לעיל אינם מתקיימים.
כאשר אני מחליף דירה: כך « משפרי דיור », אנשים המבקשים להחליף דירה אחת באחרת, לא
ייחשבו כמי שרוכש דירה שנייה.
ללא הסייג הזה, אדם שהיה רוצה להחליף את דירתו, והיא קונה את הדירה החדשה בטרם
שמכר את הדירה הקודמת, היה נדרש בתשלום מס לדירה שנייה.
אך הסייג מונע זאת כאשר הוא קובע שהדירה תיחשב כדירה ראשונה, באם הדירה הקודמת
תימכר בתום תקופה של 18 חודשים מעת הרכישה של הדירה החדשה.
יש לציין שסעיף זה עשוי להשתנות, שכן בעבר התקופה עמדה על 24 חודשים, ויש שצופים
שהיא תמשיך להתקצר ובקרוב תעמוד רק על 12 חודשים.
ענייני מיסים עבור בני זוג
ישנם כמה סעיפים הנוגעים לאופן הטלת המס וחלוקת המס כאשר העברת הנכסים נעשית בין בני זוג.
נסקור כמה מן המקרים החריגים הנפוצים וניתן את הדין לגבם:
דירה המועברת בין בן זוג אחד לאחר: לדוגמא, כאשר לאחד מבני הזוג יש דירה בבעלותו,
והוא מבקש להעביר את חציה לבן הזוג האחר.
במקרה כזה, המס יילקח כפי שהוא נדרש כאשר דירה מועברת במתנה.
שתי דירות מועברות בין בני הזוג: ובפרט, כאשר לכל אחד מבני הזוג יש דירה בבעלותו, והם
מבקשים להעביר את הבעלות כך שכל אחד יהיה בעל 50% מכל אחת מהדירות.
במקרה כזה, העברת הדירות אינה נחשבת למתנה, שכן יש לה תמורה, ולכן יש צורך לשלם מס
רכישה בגובה מלא.
העברת דירות בהליך גירושין: כל עוד העברת הבעלות רשומה כחלק מחוזה חלוקת הרכוש, יש
פטור מלא ממס הרכישה.
העברת דירות כתוצאה ממוות: במקרה של מות אחד מבני הזוג, ישנו פטור ממס רכישה.
דירה במתנה
מקרה חריג הוא מקרה בו דירה מועברת במתנה ללא כל תמורה.
דוגמא למקרה כזה עשויה להיות כאשר הורים מעבירים לילדיהם נכס.
במקרה זה, מס הרכישה נמוך יותר מכפי שהוא בדרך כלל, והוא עומד על שליש ממס הרכישה הרגיל.
דירה במתנה
מקרה חריג הוא מקרה בו דירה מועברת במתנה ללא כל תמורה.
דוגמא למקרה כזה עשויה להיות כאשר הורים מעבירים לילדיהם נכס.
במקרה זה, מס הרכישה נמוך יותר מכפי שהוא בדרך כלל, והוא עומד על שליש ממס הרכישה הרגיל.
מקרה בו הנכס כלל אינו נחשב לדירה
על אף כל הנאמר, לא כל נכסי הנדל »ן נחשבים לדירות ולכן לא כולם נדרשים בחיובי המס שנקבעו עבור
דירה ראשונה ושנייה.
כל מה שלא נחשב על פי חוק כדירה למגורים, כלומר, הוא שטח שאינו מיועד למגורים או קרקע, נדרש
במס קבוע של 6% מערך הנכס.
כלומר, נכס בערך של מיליון שקלים, יחויב במס של 60 אלף שקלים.
הסייג למקרה הזה, הוא באם יש תכנית עבור הקרקע כך שתיבנה עליה לפחות דירת מגורים אחת בתוך
שנתיים מעת הרכישה.
במקרה כזה, שיעור המס הוא 5% – וכך, אם מדובר בנכס שהוזכר בעלות מיליון שקלים, המס יעמוד על
50 אלף שקלים.
דוגמאות לחישוב מדרגות המס
כדי להדגים כראוי את חישוב מדרגות המס, וכדי להדגיש את ההבדלים בין הדירה הראשונה לדירה
השנייה, נתאר מצבים שונים בהם נרכשת אותה הדירה.
לשם הדגמה מפורטת, נניח שערך הדירה הוא 10,000,000 שקלים.
באם רכשנו את הנכס כדירה ראשונה, חישוב מס הרכישה ייראה כך:
עבור מדרגת המס הראשונה ישנו שיעור של 0%, וכך סך המס הוא 0 ₪.
עבור מדרגת המס השנייה, ישנו שיעור של 3.5%.
סך השקלים למדרגה זו הם 297,930= 1,696,750 – 1,898,005
נכפיל בשיעור המס:10,427.55 = 0.035 × 297,930.
עבור מדרגת המס השלישית, ישנו שיעור של 5%.
סך השקלים למדרגה זו הם 2,998,610 = 1,898,005 – 4,896,615.
נכפיל בשיעור המס:149,930.5 = 0.05 × 2,998,610.
עבור מדרגת המס הרביעית, ישנו שיעור של 8%.
יש לשים לב, שהסכום ממנו נחסר את מדרגת המס אינו מדרגת המס הבאה (כמו בשלבים
הקודמים) אלא הערך של הנכס (10 מיליון ₪), מכיוון שהוא נמוך יותר ממדרגת המס הבאה.
סך השקלים למדרגה זו הם: 5,103,385 = 4,896,615 – 10,000,000.
נכפיל בשיעור המס: 408,270.8 = 0.08 × 5,103,385.
סה »כ מס הרכישה: 568,628.85 ₪.
באם רכשנו את הנכס כדירה שנייה, חישוב מס הרכישה ייראה כך:
עבור מדרגת המס הראשונה, ישנו שיעור של 8%.
סך השקלים למדרגה זו הם: 4,896,615= 0 – 4,896,615.
נכפיל בשיעור המס: 391,729.2 = 0.08 × 4,896,615.
עבור מדרג המס השנייה, ישנו שיעור של 10%.
סך השקלים למדרגה זו הם:5,103,385 = 4,896,615 – 10,000,000.
נכפיל בשיעור המס: 510,338.5 = 0.1 × 5,103,385.
נחבר את הכל:902,067.7 = 510,338.5+ 391,729.2.
סה »כ מס הרכישה: 902,067.7 ₪.
במקרה זה, ישנה עלייה של כמעט 60% מגובה המס עבור דירה ראשונה לגובהו עבור דירה שנייה.
כך ניתן להבחין בפערים המשמעותיים בין מס הרכישה עבור הדירה הראשונה לבין מס הרכישה עבור
הדירה השנייה.
