קבלן מלידה – המדריך המלא לבניית בית פרטי

כיצד אדע האם אני יכול לבנות בעצמי את הבית

בניית בית פרטי היא תהליך ארוך וממושך, הכלל שלל תחומים שיש לתת את הדעת לכולם, ולקבל את ההחלטות הנכונות בכל תחום.
התחומים הללו עשויים להיות שונים מאוד זה מזה, והם כוללים את כל האלמנטים ממנו הבית מורכב, החל מנושאים בירוקרטיים כמו קבלת היתרי בנייה, דרך נושאים טכניים כמו התכנון ההנדסי של הבית ופריסת התשתיות, ועד נושאים יצירתיים כמו בחירות אסתטיות ועיצוב הפנים של הבית.
כדי לעשות זאת על הצד הטוב ביותר, עליי לשאול את עצמי כמה שאלות חשוב:

• האם אני סקרן? כלומר, האם ארצה להתעמק ולחקור בכל הנושאים הללו, כדי להבין אותם באופן טוב מספיק כדי שאוכל לנהל דיונים אודותיהם עם אנשי מקצוע?
  ככל הנראה, אין אדם שיש לו ידע מקיף בכל נושא כך שיוכל באמת לבצע את הכל לבד, ובניית בית היא תמיד עסק משותף.
  אך כדי להיות במרכז מפעל הבנייה, צריך להיות לי ידע מספיק כדי שאוכל באמת לתקשר עם כל אנשי המקצוע הרלוונטיים, להבין את הצעותיהם ולהציג את הרצונות שלי, וכך לשתף פעולה באופן יעיל.

• האם יש לי משמעת עצמית גבוהה? כלומר, האם אוכל להקדיש מעצמי את המשאבים הרבים שהעבודה הזו דורשת?
  בסופו של יום, מדובר בבית שבו אני עתיד לגור, ולכן עליי לדאוג שהוא יהיה הבית הטוב ביותר.
  לפיכך, בניית הבית אינה עבודה שכדאי לי להזניח, להניח בצד ולא להשקיע בה כראוי, כי אני אהיה זה שאשלם על כך לאחר מכן.
  עליי להיות בטוח שיש לי מוטיבציה גבוהה ושאני אתמיד בביצוע העבודה עד סופה, וגם כאשר הקשיים והבעיות יצוצו בדרך, אני לא אכנע ואמשיך בעבודה.

• האם יש לי את הפנאי לכך? כלומר, האם יש לי די זמן להשקיע בבניית הבית?
  כל הסקרנות והמוטיבציה שבעולם לא יספיקו לי לנהל את בניית הבית שלי, אם אין לי מספיק זמן כדי להשקיע בעבודה הזו.
  בניית הבית צריכה לבוא רק אם אני יודע שיש לי מספיק פנאי לזה, גם מבחינת העומס שיש לי משאר העיסוקים שלי, וגם מבחינת היכולת שלי לארגן את הזמן נכון.

הגדרת תקציב – כמה כסף זה עומד לעלות

הדבר הראשון שצריך לעשות לפני שמתחילים, הוא להגדיר את התקציב שלי.

באמצעות הגדרת התקציב, אוכל לדעת מה בדיוק אני יכול לבנות, כמה אני יכול להשקיע בכל היבט של הבנייה ועוד.

הגדרות התקציב צריכות להתחשב בהוצאות שיהיו לי סביב הבנייה, אשר מתחלקות לכמה קטגוריות: הוצאות על הקרקע, הוצאות על בירוקרטיה, הוצאות על הבנייה, הוצאות על אנשי מקצוע והוצאות נוספות.

• הוצאות על הקרקע: כדי לבנות, צריך קרקע לבנות עליה, והמחיר שלה יכול להשתנות בהתאם לנתונים רבים.
  עם זאת, המאפיין העיקרי שמשפיע על מחיר הקרקע הוא המיקום שלה, וככל שהיא נמצאת במיקום בעל ביקוש גבוה יותר, כך המחיר יעלה.
  לפני שמגדירים תקציב, יש להגדיר מה הגמישות שלי בנוגע למיקום של הקרקע, וכך לברר אילו מחירים המיקומים שהגדרתי לעצמי דורשים.
  עם זאת, בחירת הקרקע היא כשלעצמה תורה שלמה, ויש היבטים רבים שצריך להתחשב כאשר בוחרים אותה.

• הוצאות על הבנייה: הוצאות על הבנייה הן “עד קבלת המפתח”, כלומר, כל מה שנדרש כדי להרים מבנה עומד על כל תשתיותיו, יחד עם הגימור הפנימי והחיצוני.
  מה שההוצאות על הבנייה אינן כוללות, הן התכולה של הבית, אשר ביניהן הריהוט, האבזור ואף גופי התאורה.
  ההוצאות על הבנייה עומדות על ממוצע של כ-7,000 שקלים למ”ר.
  ניתן במקרים מסוימים להחסיר מהמספר הזה, וישנם מקרים שהמחיר מצליח לרדת עד 5,000 ₪ למ”ר, אך במרבית המקרים, ההפך הוא שמתרחש.
  אם אינני רוצה להתפשר על היבטים מסוימים מבניית הבית הנוגעים גם לעיצוב הפנים, כמו הריצוף וחיפוי הקירות, או כמו עיצוב החלונות והדלתות ובחירת הרכבי חומרים דקורטיביים עבור אלמנטים שונים בבית, המחיר עשוי אף לעלות.

• הוצאות על בירוקרטיה: העניינים הבירוקרטיים סביב הבנייה יכולים להיות רבים ומגוונים, כאשר בין המרכזיים שבהם ניתן למנות את היטל ההשבחה (במידה והוא נדרש), את אגרות הבנייה ואת התרי הבנייה.
  היטל ההשבחה, במידה והוא נדרש, אמור להיות משולם על ידי מוכר הקרקע בעת המכירה.
  במידה ולא מדובר במכירה של הקרקע, היטל ההשבחה יהיה צריך להיות משולם לפני תחילת הבנייה.
  אגרות הבנייה משולמות לרשות בה ממוקמת הקרקע, וכך הן עשויות להשתנות מרשות לרשות.
  אגרות אלה הן עבור הביוב, עבור מדרכות, כבישים ועוד, והן לרוב עומדות על כ-250 ₪ למ”ר.
  היתר הבנייה, או אגרת ההיתר, משולמת לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה והיא בגובה של 25 ₪ למ”ר.
  נוסף לכך, ישנה הוצאה בירוקרטית למכון התקנים עבור עריכת חוזה התקשרות בגובה של כ-2,200 ₪, והוצאות נוספות כמו אגרות לפתיחת תיק, צילומי תכניות ועוד בגובה של כ-3,000 ₪.
  בנוסף לאלו, הוצאות נוספות על בירוקרטיה עשויות להיות בעת מעמד רכישת הקרקע, עבור אנשי מקצוע אשר מטפלים בבירוקרטיה, ביניהם עורך דין ומתווך (שכל אחד מהם לרוב לוקח בין 0.5% לבין 2% מערך הקרקע לא כולל מע”מ).

• הוצאות על אנשי מקצוע: לא משנה כמה ארצה להיות עצמאי בעת בניית הבית, ישנם אנשי מקצוע שאני חייב להעסיק לפחות כיועצים על פי חוק.
  הראשון שבהם הוא אדריכל, שעלות העבודה שלו עשויה לנוע די בגמישות על פי היוקרה שלו.
  באופן די ניטראלי, לרוב ניתן לחשב את העלות של האדריכל ב-150 ₪ למ”ר, לא כולל מע”מ.
  איש מקצוע נוסף הוא מהנדס הבניין, שמחיר העסקתו הוא כ-35 ₪ למ”ר, ונוספים אליו מנהל העבודה ומפקח הבנייה, שהמחיר שלהם הוא מאוד גמיש והוא פרטני כלפי פרויקט.
  לבסוף ניתן למנות גם את יועץ הקרקע, אשר דורש לרוב 1,300 ₪ לדו”ח ועוד 800 ₪ עבור שני קידוחים, ואת המודד, שעלותו היא 2,000 ₪ לחצי דונם עבור המדידה הראשונה, ו-800 ₪ עבור כל אחת משתי המדידות הנוספות.

• הוצאות נוספות: ההוצאות הנוספות יכולות להיות רבות ומגוונות, והן כוללות את כל הנגיעות האחרונות של הבית.
  ביניהן אפשר לציין בראש ובראשונה את האבזור של הבית, מבחינת כל הרהיטים, פרטי הנוי, מכשירי החשמל, גופי התאורה, בקרת אקלים ועוד.
  בנוסף לכך, מכיוון שמדובר בבית פרטי, ככל הנראה תהיינה הוצאות אחרות לעיצוב השטח החיצוני של הבית.
  מכיוון שנושאים אלה הם די אינדיבידואלים, קשה להדביק עליהם סכום אחיד, והם עשויים להשתנות באופן קיצוני בבתים שונים.

בחירת הקרקע

המאפיין הראשון שצריך להתחשב בו בעת בחירת הקרקע הוא המיקום.
המיקום משפיע רבות על המחיר של הקרקע, ובנוסף לכך (ובהתאם לכך), על חיי השגרה שיתקבלו לנו בעת המגורים בבית.
כדאי לבחון את רמת החיים באזור הקרקע, את השירותים השונים שניתן למצוא בקרבה אליה ואת התחבורה.
שיטה נוחה לבחינת האיכות של השכונה, היא בחינת כמות השטחים הירוקים ביחס לשטחים הבנויים.
בנוסף למיקום, ישנם שלל מאפיינים נוספים שיש לקחת בחשבון, והם נוגעים לפוטנציאל שהקרקע מהווה לבנייה:

• כיווני אוויר ואור: מה היא זרימת האוויר לקרקע? באילו שעות ייחשף הבית לאור טבעי, ומאיזה כיוון?
• זיהום הרעש ומטרדים נוספים: מה מידת תנועת התחבורה בקרבה לקרקע? האם ישנם מטרדים חיצוניים נוספים, כמו קו מתח גבוה, משאבה, אנטנה סלולארית וכדומה?
• טופוגרפיה: האם הקרקע משופעת? קרקע משופעת היא בעלת פוטנציאל גבוה יותר לנוף נעים ולניצול נכון של הקרקע מבחינת אור ואוויר, אך היא יותר קשה לעיבוד וכך תייקר את עלויות הבנייה.
• כמה מ”ר ניתן לבנות על הקרקע: מהו השטח העיקרי ומהם אחוזי הבנייה.
• מה מותר לבנות: האם ניתן לבנות מרתף? האם ניתן לבנות מחסן חיצוני? האם ניתן לבנות חניה מקורה?
• היטל השבחה ואגרות בניה: האם קיים היטל השבחה על הקרקע? מה גובה אגרות הבנייה על פי הרשות המקומית?

משכנתא ואישורים

לפני שמתחילים בבנייה הממשית, ובמקום כלשהו בין רכישת הקרקע לבין שכירת אנשי המקצוע הרלוונטיים, יש לתת את הדעת לכל הנושאים הבירוקרטיים.
בין הנושאים הללו, ישנם האישורים והטפסים שהוזכרו לעיל ונכללים כחלק מההוצאות על הבנייה.
האישור המרכזי, שלאחריו ניתן להתחיל את הבנייה בפועל, הוא היתר הבנייה.
בנוסף לאישורים אלה, נושא נוסף שיש לתת עליו את הדעת הוא המשכנתא.
אנשים רבים זקוקים למשכנתא כדי לבנות את הבית הפרטי שלהם, וכדי לקבל אותה יש להציג לבנק מסמכים רלוונטיים המעידים שיש ביכולתי לעמוד בתשלומי ההחזר.
יש לציין, שמשכנתא עבור הבנייה שונה ממשכנתא הניתנת עבור רכישה של נכס בנוי, כאשר שתי הנקודות החשובות ביותר הן:

• הון עצמי: המשכנתא לבניית בית היא עד לגובה של 60%, ולא עד 75% כמו ברכישת נכס בנוי.
  כך, עבור בניית הבית צריך להיות לי הון עצמי בגובה של 40% בסך עלויות הבנייה.

• קבלת המשכנתא בשלבים: בניגוד לרכישת נכס בנוי, שעבורו יש צורך להעביר למוכר הנכס את הסכום בכללותו, כאשר מדובר בבניית נכס העלויות מתפרסות על כל תהליך הבנייה.
  בהתאם לכך, המשכנתא לבניית בית אינה ניתנת בשלמותה בפעם אחת, אלא ניתנת בשלבים על פי ההתקדמות בבניית הבית.

סוף הבנייה – טופס 4

לאחר שהזמן עבר והבית נבנה, כל שנדרש הוא אישור מהרשות לכך שהבית ראוי לאכלוס.
אישור זה נקרא טופס 4, וכדי לקבל אותו יש להגיש בקשה שתגרור בדיקה של המבנה לווידוא שהוא אכן נבנה על פי התכנית ושהוא ראוי ובטוח למגורים.
לאחר קבלת טופס 4, ניתן לחבר את הבית לכל התשתיות וניתן באופן חוקי להתגורר בו

.