יזמים ודיירים כאחד יודעים זה מכבר, שתל אביב מהווה סביבת עבודה מורכבת ומאתגרת בכל הנוגע להתחדשות עירונית במסגרת תמ”א 38. שנים רבות נדמה היה שקיימת אווירה עוינת ביחסו של אגף ההנדסה העירונית כלפי יוזמות ופרויקטים במסגרת תמ”א 38. בנוסף לכך, תכניות המתאר העירוניות במרכז תל אביב הנן נוקשות, ותכנית השימור של אזורי “העיר הלבנה”, המוגדרת כאתר מורשת עולמי על ידי ארגון אונסק”ו, מסבכות את המצב עוד יותר.
למרות כל זאת, יזמים המשיכו ופנו לתכניות בנייה ופיתוח באזור זה, בזכות היותו משתלם ביותר מבחינה כלכלית. אתגר צליחתו של ההליך המורכב, שנוצר מתוקף התקנות החדשות, מבטיח ליזמים שיעמדו בו, בנייה ומכירה של דירות נדירות ומבוקשות, כשהרווח עליהן יעלה בהתאם. זאת ועוד: בצפון הישן של העיר, וכן במרכזה, אין בנמצא מגרשים חדשים המיועדים לבנייה, כשהדרך היחידה להוספת יחידות דיור חדשות, עוברת דרך הליכי התמ”א.
לצד המצב המתואר לעיל, ניתן להבחין בשינוי מסוים שמתרחש על אף הכל, במהלך השנתיים האחרונות. הנתונים מראים כי קיימת עלייה הדרגתית אך משמעותית במספר אישורי הפרויקטים על פי תמ”א 38 שניתנו על ידי העירייה, שבחלקם נוגעים להריסה ובנייה מחדש ואחרים עוסקים בחיזוק ועיבוי מבנים. בנוסף לכך, מכון רישוי שהוקם בעיריית תל אביב, מאפשר לקבל שירות מכל המחלקות הנוגעות בדבר במקום אחד, ומפשט את הליך קבלת ההיתרים. לחברה העירונית עזרה ובצרון, אף הוקמה מחלקה מיוחדת, שמאפשרת לדיירים בבניינים משותפים להתקשר ללא עלות עם יזמים רלוונטיים.
עם זאת, יש לציין שבעוד אישור עקרוני של בקשות אינו מותנה בהסכמת כל דיירי הבניין, הרי שההיתר בפועל מותנה בהסכמה פה אחד. מכאן, שרבים מהפרויקטים שאושרו באופן עקרוני, לא מתקדמים בשל מחלוקת בין הדיירים. בנוסף לכך, ההליכים הביורוקרטיים שנדרשים לצורך קבלת היתר הבנייה, מעכבים את מועד ביצוע הפרויקט המאושר בתקופה של שנה לפחות. לצד הגורמים המעכבים, היו גם השפעות לטובה, מעבר להתרככות היחס בעירייה כלפי יוזמי הפרויקטים במסגרת תמ”א 38. למשל, בחודש מאי 2012, אושרה הוספה של שתי קומות וחצי, שתקפה לבנייה מאושרת, מה שייצר כדאיות כלכלית מוגברת לבניינים ודירות עם תכניות הרחבה שלא מומשו. יתר על כן, אישור תכנית הרובעים ביטל את העמימות ששררה בשוק באשר לשכונות העתידיות, ויצר ביטחון וודאות בנוגע לכללי המשחק, מה שעורר תנופת מימושים.
אמנם תכנית הרובעים איננה פשוטה כלל, מאחר והיא מגדירה זכויות בנייה נבדלות ושונות לכל אזור בעיר, באופן דקדקני ומורכב למדיי, אולם הכוח נותר בידיו של האזרח. כל אזרח יכול כיום לברר ולהבין בדיוק מה הזכויות שמגיעות לו על פי חוק, במקום להסתמך על הבטחות מפוקפקות של בעלי עניין שונים ואספני חתימות לסוגיהם. ניתן לראות כי למרות שעל רובעים 3 ו- 5 , בלב העיר ובמרכזה, הוטלו הגבלות רבות על בנייה במסגרת תמ”א 38, הרי שאזורים אלו עדיין זוכים לפופולאריות רבה ומרכזים אליהם את מירב היזמים והפעילות.
לעומת זאת, במזרח העיר ודרומה, בהן כלל הזכויות המוצעות כחלק מהליך תמ”א 38 נגישות, לרבות האפשרות להוסיף שתיים וחצי קומות לבניין קיים, שיעור התכניות המקודמות נותר נמוך. ההסבר לכך פשוט, וטמון במחיריהן הגבוהים והמשתלמים של הדירות החדשות במרכז העיר, שגוזרים עדיפות כלכלית גבוהה בהרבה לבניית קומה וחצי במיקום המבוקש על פני שתי קומות וחצי באזורים אחרים, המשוועים להתחדשות. כשל זה של תכנית תמ”א 38 מודגש עוד יותר בנקודת מבט לאומית, מאחר והרלוונטיות שלה מובלת לאזורי המרכז בהם ערך הקרקע גבוה.
הגמשת תנאי התמ”א 38 בנוגע לאזורים פחות מבוקשים בתל אביב, הייתה עשויה להביא להרחבת תנופת הבנייה גם אליהם. לצד זאת, יש לציין, כי יודעי דבר מדווחים שהעירייה מתכננת התחדשות עירונית בהיקף רחב יותר, במסגרת תכניות פינוי-בינוי, גם באוזרים נוספים בעיר, לרבות שכונות יד אליהו ונווה שרת. אזור נוסף שמסומן כבעל פוטנציאל גובר לבניית תוספת יחידות דיור, ממוקם בשכונות עבר הירקון, שם היזמים והדיירים כאחד מצויים כבר בהתעוררות לפעילות בנייה בהיקף רחב יותר.
