משכנתא במימון מלא: אכן 100% מימון לדירה?

מדוע בכלל צריך 100% מימון?

מה שעומד בבסיס רעיון המשכנתא, כלומר, בבסיס רעיון הסיוע מצד הבנקים ברכישת דירות, הוא שרכישת דירה באמצעות הון עצמאי בלבד היא יקרה מידי.
לפיכך, בעבר הציעו הבנקים למשכנתאות לתת הלוואה בגובה של עד 50% מערך הנכס, וכך יוכלו הרוכשים להשיג את ההון הדרוש להם לרכישה.
אך מחירי הדירות עלו, וכך גם עלה החלק היחסי שהרוכשים צריכים להציג לבנק למשכנתאות כהון עצמי.
בעקבות כך, החוק השתנה וכיום הבנקים למשכנתאות מאפשרים לתת הלוואה בגובה של עד 70% מגובה הנכס.
אבל מחירי הדירות לא הפסיקו לעלות, וכיום גם 30% כהון עצמי הם סכום גדול מכפי שאנשים רבים מסוגלים להציג.
לפיכך, רבים מחפשים דרך לעקוף את החוק ולהשיג מימון מלא עבור הנכס, והדבר אפשרי במספר דרכים.

לקבל הלוואה עבור ההלוואה: הלוואת ההון העצמי מהבנק המסחרי

מנגד לבנק למשכנתאות עומד הבנק המסחרי, אשר מעניק גם הוא הלוואות.
עם זאת, ההלוואות שמעניק הבנק המסחרי שונות במהותן ממשכנתאות – הן לרוב נמוכות יותר והריביות עליהן גבוהות יותר, אך חשוב מכך, הן ניתנות לכל מטרה.
מכיוון שהן נמוכות יותר והריביות עליהן גבוהות יותר, לא כדאי לקחת הלוואה מבנק מסחרי בסכום גבוה כמו נכס נדל”ן, אך מתקבלת שיטה אחרת שבאמצעותה ניתן לנצל את שני הבנקים להשגת מימון מלא.
כדי לעשות זאת, לוקחים מהבנק המסחרי הלוואה בגובה ההון העצמי הדרוש למשכנתא.
במרבית המקרים, אין תקשורת בין הבנק המסחרי לבנק למשכנתאות – וגם כאשר יש, הם לא כל כך מוטרדים מן ההלוואה הכפולה.
כך, ניתן לקחת את ההלוואות באין מפריע, ומתקבל לו מימון מלא עבור הדירה.
בנוסף להלוואות מהבנקים המסחריים, ישנם מקורות נוספים מהם ניתן לקחת הלוואה למימון ההון העצמי, וכך אולי אף לחסוך בתשלומי ההחזר:

• הלוואה למשכנתא מקרנות
• הלוואה למשכנתא מחברות ביטוח
• הלוואה למשכנתא מחברות אשראי
• הלוואה למשכנתא מחברות פרטיות

משכנתא שנייה: משכון נכס קיים עבור ההון העצמי

פתרון נוסף למימון ההון העצמי הדרוש עבור משכנתא, הוא שימוש במשכנתא שנייה.
הדבר מתאפשר עבור מי שיש ברשותו כבר נכס אחד, או שיש מישהו שמעוניין לסייע לו ויש ברשותו נכס, כמו קרובי משפחה והורים.
כדי לבצע זאת, יש לפנות לבנק למשכנתאות לקבלת משכנתא עבור הנכס הקיים.
באמצעות סכום המשכנתא המתקבל, ניתן לממן את ההון העצמי הדרוש לקבלת משכנתא עבור הנכס החדש.
בניגוד למקרה הקודם, במקרה זה עשוי להיות קשר ישיר בין שתי ההלוואות, שכן הן עשויות להילקח מאותו הבנק למשכנתאות.
אך גם במקרה זה אין זה סביר שהבנק ישמיע התנגדות, שכן שתי הדירות משועבדות לבנק.
במידת הצורך, ערכי הדירות יכסו את תשלומי ההחזר, וכך גובה הסיכון שנוטל הבנק נמוך.

מדוע לא לקחת משכנתא ב-100% מימון?

אמנם ייתכן ועבור אנשים רבים, רכישת דירה ב-100% מימון היא הדרך היחידה לרכוש דירה, אך אין זה אומר שצריך לפנות אליה.
בשיטות למימון מלא של נכס הנדל”ן טמונים סיכונים גבוהים הנובעים מהשימוש בשתי הלוואות נפרדות או יותר.
אדם שלא יודע בדיוק מה הוא עושה, יידרש להרבה מזל כדי שלא להסתבך בין כל תשלומי ההחזר.
הסיכונים והקשיים העיקריים שעשויים לפגוע ברוכשים אשר משיגים מימון של 100% מהדירה הם הבאים:

• החזרים גבוהים במיוחד: לא משנה באיזו שיטה משתמשים, תשלומי ההחזר גבוהים במיוחד.
  באמצעות מחשבת תחילה ויצירתיות, אולי ניתן לחסוך בתשלומי ההחזר בכל מיני דרכים, בהן מציאת מקורות להלוואות עבור ההון העצמי הכרוכים בתשלומי ריבית נמוכים, או פריסת תשלומי ההחזר עבור ההלוואה של ההון העצמי על תקופה קצרה באופן משמעותי מתקופת תשלומי ההחזר על המשכנתא.
  אך כך או אחרת, עדיין תימצא תקופה בה הרוכש יידרש בתשלומים חודשיים בגובה של שתי הלוואות או יותר.
  תשלומים שכאלה הם גבוהים במיוחד, וללא יציבות כלכלית איתנה מאוד, המפעל כולו עשוי להתמוטט.

• ירידה בהכנסה: ירידה בהכנסה היא הנקודה בה ההחזרים הגבוהים הופכים מקושי לבעיה.
  כאשר נלקחת משכנתא מהבנק למשכנתאות, הבנק מוודא שיש ביכולתו של הלווה לעמוד בתשלומי ההחזר, וקובעת את גובה התשלומים הללו באופן שמתאים להכנסה החודשית של הלווה.
  עם זאת, תשלומי ההחזר עבור ההלוואה האחרת, או עבור המשכנתא השנייה, אינה נכללת בחישובי הבנק למשכנתאות, וכך הלווה נמצא במצב הרבה יותר רגיש משהבנק למשכנתאות היה רוצה שיהיה בו.
  לפיכך, בניגוד למצב שהבנק למשכנתאות רוצה לייצר, כל שינוי קטן לרעה בהכנסה של הלווה יהיה בעל השפעה משמעותית על היכולת שלו לעמוד בתשלומי ההחזר.

• אי עמידה בתשלומי ההחזר: מה באמת קורה, כאשר לא מצליחים לעמוד בתשלומי ההחזר החודשיים?
  במקרה של משכנתא המבוססת על הון עצמי, הבית הממושכן נלקח מהבעלים כדי לכסות את החובות אל הבנק, ובכך לרוב תם העניין.
  מקרה שכזה הוא עסק לא נעים, אך הוא עשוי להיות הרבה פחות נעים במקרים של 100% מימון.
  באם ההון העצמי עבור המשכנתא נלקח באמצעות הלוואה, אז ההלוואה הזו עדיין תידרש תשלומי החזר גם לאחר שהדירה נלקחה.
  כך יתקבל מצב בו הרוכשים גם איבדו את ביתם, וגם נדרשים להמשיך ולשלם מידי חודש.
  במקרה האחר, בו ההון העצמי הושג באמצעות משכון של נכס קיים, לאחר אי העמידה בתשלומים, בעל הנכס המקורי (באם אין מדובר ברוכש הדירה החדשה) ייאלץ לשלם מכיסו את תשלומי ההחזר.
  באם הוא לא יהיה מסוגל לעשות זאת, או באם הרוכש של הדירה החדשה הוא גם בעל הדירה הממושכנת, אז גם היא תילקח.

• ירידת ערך הדירה: בעיה נוספת שעשויה להתעורר, היא במצב בו ערך הדירה יורד.
  אמנם שוק הדירות עולה כבר זמן רב, אך ניתן לשמוע יותר ויותר את הטענה שמדובר בבועה שעומדת להתפוצץ.
  הבעיה שתיווצר כאשר הבועה הזו באמת תתפוצץ, וכאשר מחירי הדירות יתחילו לרדת, היא שערך המשכנתא יהפוך להרבה יותר גבוה מערך הדירה עצמה.
  הדבר מהווה בעיה עבור הלווה, אשר לא יוכל להשתמש בערך הנכס שלו במידה ולא יצליח לעמוד בתשלומי ההחזר, ומהווה בעיה גדולה אפילו יותר למשק כולו, כאשר תהיה כמות הולכת וגדלה של אנשים שלא מצליחים לעמוד בתשלומי ההחזר שלהם.

מה צריך לוודא לפני שלוקחים הלוואות בגובה 100% מערך הנכס

עבור מי שרוצה ליטול את הסיכון ולקחת הלוואה בגובה של 100% מערך הדירה, כדאי להתחשב – ואף להתייעץ עם מומחה – בנקודות החשובות ביותר הנוגעות לכך:

• מה יהיה גובה ההחזרים החודשיים: על פי סך ההלוואות הנלקחות וגובה התשלומים הנדרש עבור כל אחת מהן.
• עד כמה ההכנסה יציבה: וכך, מה הסיכויים שיהיו שינויים בהכנסה הזו, מה הסבירות למצוא מקור הכנסה חלופי במידה והנוכחי יאבד, ומה יהיה גובה ההכנסה בו.
• אילו שינויים צפויים בשוק הנדל”ן: על אף שזה נתון חשוב לבדיקה עבור כל עסקת נדל”ן, הוא חשוב במיוחד כאשר מבקשים להשיג 100% מימון.

הדבר נובע גם מכך שעם 100% מימון, הלווה הרבה יותר רגיש לירידת ערך הדירה, וגם מפני שייתכן ויהיה אפשר לחסוך את הצורך ב-100% מימון אם ערך הדירה עתיד לרדת.