הפרשה האומללה של ענבל אור הציפה את הבעייתיות שכרוכה בקניית נכס דרך קבוצות רכישה, לרבות היעדר הוודאות התהליך משלב הייזום ועד למועד קבלת המפתח, במקרה הטוב. מובן, שישנן גם קבוצות רכישה לא מועטות שצלחו וחבריהן נהנו מהשקעתם, אולם חשוב לשים לב לשני אלמנטים עיקריים שעלולים להיות מלווים באי וודאות: מחירה הסופי של הדירה ומועד קבלת המפתח. מצב זה נוצר כתוצאה מהפערים בין קבלנים רשומים, המחויבים על פי חוק לעמוד במחיר המסוכם מראש ולשלם פיצויים על כל איחור במועד מסירת המפתח, לעומת מארגני קבוצות הרכישה שפטורים מכך. לצד זאת, רובם המכריע של הקבלנים מאחרים במועדי מסירת הדירות לבעליהן, וחלקם אף פושטים את הרגל במהלך הבנייה, ומותירים את הרוכשים ללא הנכס עליו שילמו במיטב כספם.
הבעיה העיקרית שטמונה בקניית דירה באמצעות קבוצת רכישה נוגעת להיעדר רגולציה הולמת. יש לציין כי בכנסת הוגשה הצעת חוק להסדרת הסוגיה בעקבות פרשת ענבל אור. במצב הקיים, ישנם מארגני קבוצות שמתפתים לקבוע מחירים נמוכים מהעלות הסופית, מציעים מחירים גבוהים על הקרקעות תוך שימוש בכספי הקבוצה, או רושמים רישום יתר שחורג ממספר היחידות המוצעות, ומסכנים בכך את המשתתפים.
ישנם מספר קריטריונים שתשומת לב מוקפדת אליהם יכולה להבטיח את הפרויקט ולמנוע סיכונים מיותרים בהליך קניית דירה דרך קבוצות רכישה:
– מקצועיותו של מארגן הקבוצה: יש להקפיד לוודא שמי שמארגן את קבוצת הרכישה הנו בעל מקצוע תחום הנדל"ן, המשפטים, הנדסת הבניין או ראיית חשבון.
– חתימת הסכם בין המארגן למשתתפים: יש לוודא שבין המשתתפים למארגן הקבוצה נחתם הסכם חוקי. ההסכם צריך להגדיר את פעילותו וסמכויותיו של מארגן הקבוצה בהתאם לסעיף שלוש בחוק השליחות, תוך חיובו לאחריות כלפי המשתתפים עד למסירת המפתח.
– שקיפות החתימה ואימותה: מומלץ מאוד שכל חברי הקבוצה יחתמו מול מארגן על הסכם אחד בשקיפות מלאה ובתנאים שיווניים, ותוך הטלת חובת אימות על ידי עורך דין.
– פיקוח רו"ח: בקבוצות רכישה בנות חמישים חברים ויותר, מומלץ מאוד להיעזר בפיקוחו של רו"ח מוסמך.
– ליווי משפטי: לאור המורכבות הטמונה בצורך לתאם בין כלל הגורמים הנוגעים לקבוצות הרכישה, בהם מארגן הקבוצה, משתתפיה, בעלי הקרקעות והרשויות המוניציפאליות, יש להיעזר בליווי משפטי. מומלץ לבחור בעו"ד המתמחה בנדל"ן ומחזיק בניסיון מוכח של חמש שנים לכל הפחות.
– אישור מול בנק: על המארגן לאשר מסגרת אשראי מלאה מול בנק מלווה, באופן המכסה את כלל העלויות.
– הבטחתם של כספי המשתתפים: כספים יינתנו למארגן הקבוצה רק על פי קצב התקדמות הפרויקט, כשהמחאות עתידיות יופקדו אצל עו"ד נאמן ותשלומים המיועדים לפירעון יועברו לחשבון נאמנות על שם הרוכש בלבד. גם התשלום בעבור רכישת הקרקע יועבר רק באמצעות עו"ד נאמן וכנגד בטוחות.
– התשלומים למארגן הקבוצה: יש להקפיד על כך שסכום הכסף הראשוני שמועבר למארגן הקבוצה יתומחר בעלות שאינה חורגת מ 10% משוויה של הקרקע. יתרת התשלומים יועברו בהתאם לקצב התקדמות הפרויקט, כשלמארגן אין זכות לתוספות לשכרו בגין חריגות בפרויקט. ככלל, הסכומים המומלצים עומדים שעל 1,000 ₪ תשלום ראשוני מקסימלי, 1 מערך השטח לאחר האחיזה בקרקע, 2% נוספים מעלות השטח עם השלמת רכישתו, ו-2% במעמד קבלת היתר הבנייה. שאר התשלומים יינתנו רק לאחר קבלת ליווי בנקאי, ועם הצגת ."דוח אפס" חתום ומאושר על ידי אחד הבנקים המוכרים. בכל מקרה, יש להשאיר לפחות 2% מהסכום הכולל של התשלום רק עם קבלת המפתח לדירה.
– גמישות בזהות מארגן הקבוצה: רצוי מאוד לשמור על גמישות ואפשרות להחליף את מארגן הקבוצה בספק אחר של שירותי ניהול בעת הצורך. בנוסף, מומלץ למנות יועץ מהנדס מטעם משתתפי הקבוצה, שינחה את חברת הניהול ויאשר את התשלומים השונים לקבלנים על פי מידת ההתקדמות בפרויקט בפועל.
– אומדן מחירי הדירות ומועדי מסירתן: רצוי מאוד לוודא שקבוצת הרכישה מתגבשת בתוך מאה ועשרים ימים ממועד החתימה. יש לוודא כי נקבע מועד קונקרטי לסיום הפרויקט ומסירת הדירות, כשכל חריגה שמשכה עולה על חודשיים לכל היותר, תחייב את המארגן בהחזרים של 2% משכרו על כל חודש איחור נוסף. כל חריגה של יותר מ 5% ממחיר הדירות כפי שנאמד בעת החתימה על ההסכם, תחייב את מארגן הקבוצה להשתתף ולממן את הפער.
– מניעת רישום יתר: יש להקפיד על סגירתה של קבוצת הרכישה בהתאם למספר יחידות הדיור המאושרות, כשכל מי שמעוניין להירשם מעבר לכך, ישובץ ברשימת המתנה. הרחבת קבוצת הרכישה תותנה בהרחבתם של יחידות הדיור המאושרות לבנייה, במידה ותהיה.
– מניעת הונאת פירמידה: הקפדה על כך שכל תשלומי המשתתפים יופקדו בחשבונות נאמנות, שהרוכשים רשומים בהם כנהנים הבלעדיים, ועל העברתם באופן המותנה במימוש הזכויות ורכישת הקרקע, מבטיחה הימנעות מהונאת פירמידה.
– נהלי ביטול ההשתתפות בקבוצה: משתתף שמבטל את הרשמתו לקבוצת הרכישה, יקבל החזר מלא של כספיו כעבור 14 ימי עסקים לכל היותר. על מנת למנוע את הפרת ההסכם מצדו של המארגן, מומלץ לקבוע בהסכם מולו תנאים המבטיחים את המשתתפים. כך למשל, משתתף שנפלט מהקבוצה בגין החלטת המארגן, יהיה זכאי לפיצוי משמעותי, בסכום של 50% מדמי הרישום או 50,000 ₪, על פי הגבוה בניהם. בנוסף, רצוי להבטיח את זכותם של משתתפי הקבוצה לבטל את השתתפותם ולקבל החזר מלא, במידה וגיבוש הקבוצה או רכישת הקרקע לא הושלמו בתוך ארבעה חודשים ממועד החתימה.
לסיכום, מי שיקפיד על כללים והמלצות אלו, יוכל ליהנות מקניית דירה באמצעות קבוצת רכישה בלב שקט, עוד לפני קבלתה של הצעת החוק המסדירה את הנושא בכנסת, וגם אחריה.
